商场客流小,承包的商铺可以提前退出吗?

2020-05-04 19:42 叶丹平律师团队

律师观点分析

——案号(2019)沪0115民初642号

原告:店铺经营者

被告:商场管理方

案情简介

2017年7月起,原告承包被告商场一铺面,用于经营麻辣香锅生意,期限为2017年7月10日至2019年7月9日,约定承包金及物业管理费每月2.10万元,经营押金6.30万元,进场费15万元,食品保证金2万元。商场营业后没有达到预期的客流量,原告生意很差,遂与被告协商解除合同,但遭到被告拒绝。2018年10月,原告撤出经营场地,同时向被告发送书面通知,告知被告终止双方的合同,并委托本律师团律师代理诉讼。

双方观点

原告主张:由于被告经营管理能力存在问题,且迟延交房,导致商场人流量非常少,原告生意难以维持。故,要求解除双方之间的《承包经营合同》,被告应返还进场费15万元、经营押金费用63,000元及食品保证金2万元。

被告主张:被告收取进场费,是因为被告为店铺装修、添置设备设施以及工商申报、食药监环评审批、消防申报、工程审批等证照办理花费了成本和费用。原告使用了被告的装修、设施、设备等,原告的客户均使用被告提供的用餐区域和桌椅设备进行用餐,被告有权向实际受益者和使用者分摊费用。另外,收取进场费是一种商业惯例,原告支付进场费是商业成本投入,因自身经营不善而停业,主动放弃继续经营的机会,不存在进场费退还的基础和根据。根据合同第10.5条,原告擅自单方解除合同,已经构成违约,不同意退还进场费、经营押金和食品保证金。故,同意解除双方之间的《承包经营合同》,不同意原告的其他诉讼请求,并提起反诉要求原告向被告支付违约金42,000元。

判决结果

解除《承包经营合同》,被告退还原告进场费10万元、食品保证金2万元,驳回原告、被告的其余诉讼请求。

律师解读

本案是典型的经营者承租店铺,并按照商场的规划安排从事经营的行为。虽然签订的是承包合同,但实际包括了房屋租赁等多种法律关系。商场里的店铺看重的是商场的客户引流带动店铺生意,若是商场客流量大,对于经营者的生意自然大有益处。但如果商场本身客流量小,店铺经营者自然也很难将生意做好,这种情况下,继续经营势必给店铺经营者造成更大的损失。但是双方签订合同未到期,可以提前退出吗?本案被告是同意解除合同的,可如果商场经营方不同意提前退出,是否能够通过法律手段单方面解除合同呢?笔者认为,这要结合店铺所在商场的实际情况与店铺生意情况综合考虑,如果店铺的生意确实难以维持,继续经营会给经营者带来很大损失的,只要筹划得当,还是可以提前解除合同的,但是也要支付一定的违约金。不过这个违约金与继续经营所造成的损失相比,显然更加划算。实际上,本案之所以能顺利解除合同,表面上是被告同意解除合同,但这也是本律师团律师为原告量身打造了一套应对方案,多方争取才得到的结果。

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