卖家逾期三个月迁离户口,需要向买家支付违约金吗?

2020-05-04 19:55 明识律师网

律师观点分析

原告张三、李四诉称,2013年11月26日,原、被告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”),合同约定原告出资人民币(以下币种相同)193万元购买被告位于浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”),后双方又签订补充条款(一),该补充条款第三条约定,被告承诺于2014年3月30日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,被告应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止。现被告于2014年6月24日才迁出“系争房屋”内的户口,逾期87天,按照合同约定,被告应向原告支付赔偿金83,955元,为维护原告的合法权益,故提起诉讼,要求判令被告支付原告逾期迁出户口赔偿金83,955元(193万元*每日万分之五*87天),诉讼费由被告负担。

被告王五、赵六辩称,原、被告都知道双方都是置换房屋,迁户口时间早于过户时间是不合理的,也不可能的。因为涉及到相关税收问题,被告必须等“系争房屋”过户完毕才能办理新购房屋的过户手续。“系争房屋”过户的受理时间是2014年4月29日,比合同约定的日期只早了一天。被告于2014年5月30日办理新购房屋的过户,6月10日核准完毕,6月20日原告拿到产权证,6月24日,被告就迁出了“系争房屋”内的原有户口。被告认为,双方都是卖旧房换新房,被告必须买了新房才能迁出户口,对此,原告是知情的,原告应当给予三个月的迁移户口宽限期,合同约定2014年3月30日迁出户口显然是不合理的。户口逾期迁移并不是被告的主观懈怠,是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的因素,被告不应当承担违约责任,另外,被告逾期迁移户口也未对原告造成任何损失。综上,要求驳回原告诉请。

经审理查明,2013年11月26日,由原告作为乙方、被告作为甲方,双方签订“买卖合同”,合同第二条约定,原告以193万元的价格向被告购买“系争房屋”;合同第六条约定,双方确认在2014年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;合同补充条款(一)第3条约定,甲方承诺于2014年3月30日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续,若在前述期限内,原有户口(若有)未能迁出的,则每逾期一日,甲方应当按该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金,直至原有户口(若有)迁出时止;等等。2014年4月29日,原、被告共同至浦东新区房地产交易中心申请办理“系争房屋”产权过户,同年5月8日,“系争房屋”产权登记至原告名下。

另查明,被告所购的浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于2014年6月11日登记至被告名下,2014年6月24日被告将“系争房屋”内的原有户口迁至上述房屋内。

庭审中,原告提供上海XX房产经纪事务所工作人员刘XX的书面情况说明二份,证明签订“买卖合同”时原、被告都知道双方是置换房屋,及被告领取新房产权证的时间是2014年6月20日。

本院认为,本案所涉的“买卖合同”系双方当事人自愿签订,内容于法不悖,合法有效。虽然被告辩称,被告是旧房置换,“系争房屋”内的原有户口需购新房后才能迁出,但是,被告在“买卖合同”中却承诺于2014年3月30日前迁出“系争房屋”内的原有户口,该承诺对被告具有约束力,现被告在2014年6月24日才迁出“系争房屋”内的原有户口,显属违约,应当承担相应的违约责任。被告称户口逾期迁出并非是被告主观懈怠,而是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的原因造成,对此,本院认为,银行贷款、交易过户的审查时间不属于法律上的不可抗力,且被告承诺的迁移户口时间在双方约定的交易过户时间之前,故对此抗辩,本院不予采纳。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑,合同约定的逾期迁移户口违约金按原告已付房款的日万分之五计算,显属过高,违约金由本院参照被告违约给原告造成的损失,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平、诚实信用原则酌定为10,000元。

综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定,判决如下:

被告王五、赵六应于本判决生效之日起十五日内支付原告张三、李四逾期迁移户口违约金1万元。


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