卖家逾期三个月迁离户口，需要向买家支付违约金吗？

律师观点分析

原告张三、李四诉称，2013年11月26日，原、被告签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同约定原告出资人民币（以下币种相同）193万元购买被告位于浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），后双方又签订补充条款（一），该补充条款第三条约定，被告承诺于2014年3月30日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，被告应按该房地产转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。现被告于2014年6月24日才迁出“系争房屋”内的户口，逾期87天，按照合同约定，被告应向原告支付赔偿金83，955元，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，要求判令被告支付原告逾期迁出户口赔偿金83，955元（193万元＊每日万分之五＊87天），诉讼费由被告负担。

被告王五、赵六辩称，原、被告都知道双方都是置换房屋，迁户口时间早于过户时间是不合理的，也不可能的。因为涉及到相关税收问题，被告必须等“系争房屋”过户完毕才能办理新购房屋的过户手续。“系争房屋”过户的受理时间是2014年4月29日，比合同约定的日期只早了一天。被告于2014年5月30日办理新购房屋的过户，6月10日核准完毕，6月20日原告拿到产权证，6月24日，被告就迁出了“系争房屋”内的原有户口。被告认为，双方都是卖旧房换新房，被告必须买了新房才能迁出户口，对此，原告是知情的，原告应当给予三个月的迁移户口宽限期，合同约定2014年3月30日迁出户口显然是不合理的。户口逾期迁移并不是被告的主观懈怠，是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的因素，被告不应当承担违约责任，另外，被告逾期迁移户口也未对原告造成任何损失。综上，要求驳回原告诉请。

经审理查明，2013年11月26日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定，原告以193万元的价格向被告购买“系争房屋”；合同第六条约定，双方确认在2014年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款（一）第3条约定，甲方承诺于2014年3月30日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止；等等。2014年4月29日，原、被告共同至浦东新区房地产交易中心申请办理“系争房屋”产权过户，同年5月8日，“系争房屋”产权登记至原告名下。

另查明，被告所购的浦东新区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权于2014年6月11日登记至被告名下，2014年6月24日被告将“系争房屋”内的原有户口迁至上述房屋内。

庭审中，原告提供上海XX房产经纪事务所工作人员刘XX的书面情况说明二份，证明签订“买卖合同”时原、被告都知道双方是置换房屋，及被告领取新房产权证的时间是2014年6月20日。

本院认为，本案所涉的“买卖合同”系双方当事人自愿签订，内容于法不悖，合法有效。虽然被告辩称，被告是旧房置换，“系争房屋”内的原有户口需购新房后才能迁出，但是，被告在“买卖合同”中却承诺于2014年3月30日前迁出“系争房屋”内的原有户口，该承诺对被告具有约束力，现被告在2014年6月24日才迁出“系争房屋”内的原有户口，显属违约，应当承担相应的违约责任。被告称户口逾期迁出并非是被告主观懈怠，而是因为原告银行贷款、交易过户的审查等不可抗拒的原因造成，对此，本院认为，银行贷款、交易过户的审查时间不属于法律上的不可抗力，且被告承诺的迁移户口时间在双方约定的交易过户时间之前，故对此抗辩，本院不予采纳。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期迁移户口违约金按原告已付房款的日万分之五计算，显属过高，违约金由本院参照被告违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为10，000元。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：

被告王五、赵六应于本判决生效之日起十五日内支付原告张三、李四逾期迁移户口违约金1万元。