房屋登记为三人共有，是否每人各占三分之一

2020-05-04 20:09

律师观点分析

委托代理人：金玉珍律师

【案由】共有物分割

【关键词】家庭共有财产分割；共有物分割；离婚后财产纠纷；离婚房产分割

【案情简介】

王老伯和陈阿姨均系再婚夫妻，双方于1984年1月12日登记结婚，婚后未生育子女。李梦系陈阿姨婚前与他人所生之女。

2003年3月8日，王老伯、陈阿姨、李梦与案外人褚某某签订上海市房地产买卖合同，约定王老伯及陈阿姨、李梦三人受让上海市XX区XX弄XX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），转让价款为57万元。其中22万为首付款，35万为银行贷款。22万首付款中，16万为王老伯及被告陈阿姨以房屋抵押所筹得。

由于李梦为银行员工，可以享受贷款利率优惠，而王老伯及陈阿姨年龄又过大，不利于办理贷款，故最终确定以李梦做贷款人向银行贷款。

2003年4月28日，李梦作为借款人（乙方）、王老伯李梦、陈阿姨三人作为抵押人（丙方）与XXXX银行上海分行XX支行（抵押权人、甲方）签订房地产买卖抵押贷款合同，约定由李梦作为借款人向甲方贷款35万用于购买系争房屋。

2003年4月29日，李梦、王老伯、陈阿姨等三人共同在上海市XX区公证处对上述贷款合同进行了公证。公证证明“贷款人（抵押权人）XXXX银行上海分行XX支行的代表人刘某某与借款人（抵押人）李梦（后更正为“李梦、王老伯、陈阿姨”）于2003年4月29日，在上海市，签订了前面的《房地产买卖抵押贷款合同》。”

2003年5月26日，系争房屋核准登记为李梦、王老伯、陈阿姨三人共同共有。

2014年4月，王老伯与陈阿姨感情不和，王老伯起诉离婚。2014年12月1日，上海市XX区人民法院判决王老伯与陈阿姨离婚，并依法分割了两人名下的部分共有财产，但因系争房屋涉及李梦的权益，所以在离婚案件中未对系争房屋予以分割，该离婚判决已生效。

2015年3月，王老伯委托本律师，以陈阿姨、李梦为被告，向上海市XX区人民法院提起共有物分割之诉，要求依法分割系争房屋。此时，系争房屋尚余7万余元贷款未还清。

【律师分析】

本律师接受王老伯委托后对案情进行了详细分析，认为本案虽然是因离婚而引起的财产分割案件，但不属于典型的离婚后财产纠纷，而属于共有物分割纠纷。理由是：离婚后财产纠纷只涉及离婚夫妻双方共有的财产，原被告分别是离婚夫妻各方。而本案显然不是这种情形，因为系争房屋产权人还包括陈阿姨的女儿李梦，这样就导致本案单列陈阿姨为被告已经不足以查明案件事实，必须列李梦为共同被告，方能对系争房屋进行彻底分割。

接着，本律师又提出了另外一个问题，那就是王老伯是主张系争房屋的所有权呢，还是主张产权份额的折价款？通俗点说，就是拿房子还是拿钱？本律师的分析意见是拿钱，主要理由如下：第一，王老伯在起诉时已经年届八旬，而系争房屋在5楼，又没有电梯，显然不适合王老伯居住；第二，王老伯在离婚后已经自行解决了居住问题，并不指望以系争房屋养老；第三，陈阿姨和女儿李梦系亲生母女，她们二人的利益是捆绑在一起的，占有的份额是大头，如果她们主张房屋所有权，获得法院支持的概率大于王老伯；第四，系争房屋一直由陈阿姨和女儿李梦共同居住，如果王老伯主张所有权，需要考虑将来腾房交付的问题。而如果拿折价款，李梦显然是具备给付能力的，将来执行起来更为方便一些。综合如上几点，王老伯完全理解并同意本律师的方案，放弃房屋所有权份额，主张折价款。

最后，本律师认为，尽管系争房屋登记在王老伯和陈阿姨、李梦三人名下，共同共有。但在王老伯与陈阿姨解除了婚姻关系，且王老伯与李梦又无亲子关系及继父女关系的情况下，系争房屋产权份额是否应当均分势必会成为本案的争议焦点。我们作为原告肯定是主张均分，确认我方占有三分之一产权份额。但法院在审理本案时，势必会查明系争房屋首付款的出资来源、房屋贷款还款的资金来源以及其他相关因素，之后再依法判决。

【开庭审理】

法院经审理查明，系争房屋的贷款自2003年起至贷款结清前一直从被告李梦银行个人帐户中扣划，该帐户的交易明细中未有显示王老伯向该银行账户存款的记录。

第一次庭审闭庭后，李梦又以其个人钱款结清了系争房屋剩余贷款共计70，003.16元，并涤除了系争房屋上的银行抵押。

庭审中，经陈阿姨、李梦申请，法院依法委托上海XX房地产估价有限公司对系争房屋现市值进行评估。经估价，目前系争房屋市场价格为3，490，000元。原、被告对评估结果均无异议。

法院认为，依据物权法的规定，共同共有人在共有基础丧失或有重大理由时，可以请求分割共有物。系争房屋系王老伯与被告陈阿姨在婚姻关系存续期间购买，现双方已离婚，共有关系已解除，王老伯现要求分割，具有事实和法律依据。双方的争议焦点在于：王老伯对系争房屋是否有过出资贡献，是否具有系争房屋内的产权份额。

关于系争房屋产权份额，根据房屋产权登记显示为原、被告三人共同共有。根据法律规定，在共同共有关系终止时，没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小。故本案不能简单做三人均分处理，还需考量双方各自的对房屋的出资贡献。本案中房屋出资有两部分，首付22万元及贷款35万元。关于贷款，根据购房抵押借款合同显示，借款人为被告李梦，抵押人为原、被告三人。从还款明细显示全部贷款均从被告李梦的帐户中扣划还款，其还在庭审中提前结清了剩余贷款。王老伯称名义上是被告李梦归还，但王老伯一直向其帐户中转账还款或直接给付现金。然对此，王老伯并无提供相应证据，对王老伯的该意见法院不予采信。故法院认定王老伯对系争房屋贷款部分并无相关贡献。关于首付款22万，其中16万为王老伯及被告陈阿姨向银行的贷款，该笔钱款应算作王老伯与被告陈阿姨的共同出资。被告李梦称该16万应算作陈阿姨给予李梦的借款用于买房，但其并未提供相应证据，对被告李梦的该辩论意见法院难以采信。剩余6万，王老伯称为其个人筹得，但未提供相应依据。两被告则依据房款收据认定为被告李梦一人出资。法院考虑到买房时原、被告三人的家庭关系，及此后的房屋产权登记情况，认定为三人共同出资。综上，王老伯实际在购房时出资贡献10万元。

由于系争房屋现由两被告居住使用，王老伯也不要求分得房屋，仅要求房屋折价款，故法院确定以两被告获得系争房屋产权，两被告再给付王老伯折价款的方式分割。法院以等分为原则，再考量王老伯的实际出资贡献，结合目前的房价，酌情确定两被告给付王老伯房屋折价款68万元。

【一审判决】

依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第九十条之规定，判决如下：

一、系争房屋归被告陈阿姨、李梦共同共有；

二、被告陈阿姨、李梦应于本判决生效之日起三十日内向原告王老伯支付上述房屋折价款人民币680，000元；

三、原告王老伯应于本判决生效之日起三十日内协助被告陈阿姨、李梦将上址房屋产权变更登记至被告陈阿姨、李梦名下。

一审宣判后，原被告双方均未上诉，一审判决生效。

【律师点评】

本案中，王老伯未能获得三分之一产权份额的折价款，主要原因在于其对系争房屋出资贡献举证不足，尤其体现在对参与还贷未能举证。

然而，据王老伯称，实际上购买系争房屋时，李梦才刚参加工作不久，尚处在勉强自食其力的阶段，所以房屋首付款基本都是他付的。关于房贷部分，基于文中描述的原因，只能是通过李梦的账户还款，而王老伯又没有注意保留他向李梦支付还贷款项的相关证据，最终导致本案的判决结果。

综上所述，本律师提醒各位，证据是诉讼的根基和灵魂，大家应当有意识地养成保留证据的良好习惯，以便在纠纷爆发后，通过证据材料尽可能地还原事实，维护自己的合法权益。

【相关法律条文】